재개발사업이란? 사업 절차, 사업 지정 요건 등 정리[부동산 상식]

안녕하세요. 박스캣입니다.

 

요즘 한동안 뜸했던 부동산 공부를 다시 시작하고 있습니다. 단순 부동산 시장 동향이나 계약 진행 관련이 아닌 '재개발사업, 재건축사업'에 대해 많이 공부하고 있는데요. 간단하게 말하면 오래된 건물을 부수고 새로운 건물로 다시 짓는 개념인데 생각보다 공부할 것이 많더라고요.

 

오늘은 도시정비사업 중 하나인 '재개발 사업에 대한 전반적인 내용'에 대해 알아보도록 하겠습니다. 꾸준히 재개발사업에 대해 올릴 예정이니 계속 관심부탁드리겠습니다.

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[목차]
1. 재개발사업이란?
2. 재개발사업 지정 요건
3. 재개발사업 절차

 

 

재개발사업이 무엇인지? 요건, 조합원 자격 등 전반적인 내용에 대해 알아봅시다.

 

 

1. 재개발사업이란?

 

1) 재개발사업 개념

 

재개발사업은 기반시설(도로, 공원, 주차장, 상하수도 등)이 열악하고, 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 거주민들의 생활환경, 주거 환경을 개선하기 위해 시행되는 사업입니다. 아래 사진과 같은 지역을 생각하시면 이해가 빠르실 겁니다. 예시의 사진은 그나마 관리가 잘 된 편이고 이보다 더 심각한 지역도 많습니다. 

 

※기반시설

도로·공원·폐기물처리시설·학교 등 도시주민의 생활 혹은 도시기능의 유지에 필요한 요소로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의해 정해진 시설을 말합니다.  크게 '교통시설, 공간시설, 유통·공급시설, 공공·문화체육시설, 방재시설, 보건위생시설, 환경기초시설'로 나눌 수 있습니다. 

재개발사업 예정지 (예시)

 

이렇게 노후·불량 건축물이 밀집된 지역은 기반시설이 부족하며 불법 증축, 불법 용도변경 등이 많기 때문에 혹시 모를 재해가 발생하게 되면 심각한 인명피해가 발생될 수 있습니다. 예를 들어 화재 사고가 발생한다면 소방차가 들어올 공간 자체가 마련되어있지 않기 때문에 더 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 재개발사업은 다른 정비사업에 비해 상대적으로 높은 공공성을 가지고 있습니다.

 

그렇기 때문에 일부 조합원이 사업에 반대하더라도 사업 추진이 가능하며, 조합은 타인의 재산권을 강제로 취득할 수 있는 '수용권'을 가지고 있습니다. 재개발사업 시행에 동의하지 않는 조합원에 대해 수용권이 발생하고 그 땅을 사업구역으로 사용할 수 있게 되는 것이죠.

 

재개발사업은 기반시설을 설치해야 하기 때문에 비용이 많이 들어가지만 정비기반시설 설치, 공공임대주택 의무 건설 및 공급 등을 통해 개발이익을 환수하고 있습니다.

 

 

2) 조합

 

재개발사업은 조합 혹은 조합과 신탁업자, 등록사업자, 건설업자, 토지주택공사, 시장·군수 등이 공동으로 시행이 가능하며, 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 얻으면 조합 설립이 가능합니다. 재개발사업의 조합은 '의무가입제'이기 때문에 사업 추진에 반대한 토지등소유자도 조합원의 지위를 강제로 취득하게 됩니다. 만약, 계속해서 반대 의사가 있다면 추후 분양신청 단계에서 현금청산을 하면 조합원에서 제외가 됩니다.

 

조합은 정관 작성부터 사업시행계획 인가, 관리처분계획 수립, 준공, 이주, 청산까지 사업의 전반을 총괄하는 역할입니다. 모든 행위를 조합이 진행하진 않고 '전문성'과 '효율성'을 증대시키기 위해 각 부문별로 용역을 발주하여 진행하게 됩니다.

 

추가로 조합은 '조합원'뿐만 아니라 '세입자'에 대해서도 주거이전비, 영업권 보상, 이사비, 청산금 등을 제공하게 됩니다. 

※조합원 자격  

재개발사업은 토지, 건물, 지상권 중 하나만 소유하면 조합원 자격의 취득이 가능합니다. 

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2. 재개발사업 지정 요건

 

재개발사업 정비구역이 되기 위해서는 정해진 요건이 있습니다. 크게 '필수 요건'과 '선택 요건' 두 가지로 나눠볼 수 있습니다. 필수 요건은 모두 충족해야 하며, 선택 요건은 1개만 충족하면 정비구역 지정이 가능하게 됩니다.

 

1) 필수 요건

 

①노후도 : 노후동수 2/3 이상

②면적 : 구역면적 1만㎡ 이상 (도시계획위원회 심의 시 5천㎡ 이상) 

 

 

2) 선택 요건 中 1개 충족

 

①접도율 : 주택접도율 40% 이하 (폭 4m 이상 도로에 4m 이상 접한 건축물의 비율)

②호수밀도 : 호수밀도 60 이상 (1만㎡ 기준으로 건물 60호 이상)

③과소필지 : 구역의 전체 필지 중 과소필지 40% 이상 (토지면적이 90㎡ 미만인 토지) 

재개발사업 예정지 (예시)

 

 

 

3. 재개발사업 절차

 

재개발사업의 절차는 크게 보면 3단계로 아래와 같습니다.

재개발사업 추진 절차
1단계 계획단계	기본계획 수립
	정비계획 수립 및 정비구역 지정
	조합설립추진위원회 구성
2단계 사업시행단계	조합설립인가
	시공자 선정
	사업시행 인가
3단계 관리처분단계	조합원 분양 신청
	관리처분계획 인가
	이주 및 신탁등기
4단계 완료단계	철거, 착공 및 일반분양
	준공 및 소유권 이전고시
	청산 및 등기, 조합 해산

 

각 절차별 세부적인 내용에 대해서는 다음 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

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이상으로 '재개발 사업에 대한 전반적인 내용'에 대해 알아보았습니다. 내용이 좀 많긴 하지만 차근차근 읽어보시면 크게 어려움 없이 이해가 가능하실 겁니다. 모르시는 부분은 댓글 주시면 아는 선에서 자세히 답변드리겠습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.