재건축, 재개발 상식 비례율 알아봅시다 (권리가액, 분담금, 청산금)

안녕하세요. 박스캣입니다.

 

오랜만에 부동산 이야기를 해볼까 합니다. 전세사기, 빌라왕 사건, 경제 악화 등으로 부동산 침체가 시작되었고 오늘 뉴스를 보니 개포동에 최고가 24억을 찍은 아파트가 13억에 거래되었다고 합니다. 부동산뿐만 아니라 경제가 굉장히 안 좋아졌다는 뜻이겠죠. 이런 상황에서 요즘에는 목돈을 부동산에 투자하기보다 재건축, 재개발, 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업에 적은 금액으로 투자하려는 분들이 많아지셨습니다. 이때, 꼭 알아야 하는 것 중 하나가 바로 '비례율'인데요.

 

오늘은 비례율이 무엇인지? 비례율이 왜 중요한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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[목차]
1. 비례율이란?
2. 권리가액이란?
3. 분담금이란?

 

부동산 재개발, 재건축 필수 상식 '비례율'에 대해 알아봅시다.

 

우리가 재개발, 재건축 등에 투자를 하기 위해서 가장 먼저 알아봐야 할 것이 바로 '수익성'입니다. '수익성'이 괜찮다는 얘기는 사업성이 좋다는 얘기이며, 내가 투자를 해서 이익을 볼 수 있다는 말이겠죠. 이 수익성을 알아보기 위해서 가장 기초적으로 필요한 것이 '비례율'입니다. 비례율은 권리가액, 분담금과 밀접한 관계를 가지고 있는데요. 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 비례율이란?

 

'비례율'은 '개발이익률'이라고 하기도 하며, 사업성을 판단할 수 있는 기준입니다. 사업 타당성을 금전적인 요소를 고려해서 산출하게 되며 일반적으로 100% 초과 시 사업성이 있다고 판단하고 100% 미만 시 사업성이 떨어진다고 봅니다. 비례율을 높이기 위해서는 크게 ①사업비 절감 ②분양 수입 증가 2가지 방법이 있습니다.

 

그렇다면 비례율을 왜 알아야 할까요? 비례율을 알아야 권리가액을 알 수 있고, 권리가액을 알아야 분담금과 청산금을 알 수 있기 때문입니다.

 

 

비례율을 구하는 공식입니다. 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

 *종후자산평가액 : 정비사업을 통해 지어질 건물 등을 분양해서 얻은 총수입금입니다.

 *총 사업비 : 공사비, 인허가비, 용역비, 각종 등기비용 등을 모두 포함한 사업에 들어간 금액입니다.

 *종전자산평가액 : 조합원들의 토지 및 건물 감정평가액을 총 합한 금액입니다.

 

예를 들어 종후자산평가액이 2000억, 사업비가 1000억, 종전자산평가액이 800억이면 비례율은 125%가 되는 것입니다.

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2. 권리가액이란?

 

비례율을 구하면 내 권리가액을 알 수 있습니다. 권리가액이란 감정평가를 기준으로 나온 종전자산평가액에 비례율을 곱한 금액입니다. 즉, 비례율이 오르게 되면 권리가액이 오르게 되는 것이죠.

 

 

권리가액이 오르면 조합원이 사업 계획에 따라 부담해야 하는 분담금이 줄어들게 되어 조합원에게 유리합니다. 또한, 추후 분양 시 청산금을 더 적게 납부하거나 더 많이 수령받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

3. 분담금이란?

 

그렇다면 분담금은 무엇일까요? 

분담금은 조합원이 사업 계획에 따라서 새 건물을 분양받기 위해 부담하는 금액입니다.

 

 

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 비례율이 커지면 권리가액이 커지고, 권리가액이 커지면 내가 부담해야 하는 분담금이 줄어들기에 '비례율'이 중요한 것입니다.

 

예를 들어 조합원 분양가가 5억인데 권리가액이 4억이면 내가 지불해야 하는 분담금은 1억이 되는 것이죠. 만약 조합원 분양가보다 권리가액이 더 크다면 그만큼의 금액을 돌려받습니다. 

 

 

끝으로 비례율은 변수가 굉장히 많기 때문에 완벽하게 구하기는 힘듭니다. 사업이 진행됨에 따라 계속 변동될 수 있습니다. 요즘 같은 부동산 경기 침제 분위기에서는 분양 평당가를 높게 받기 힘드니 비례율이 낮아질 수 있겠습니다. 건축비용이 늘어난 것도 비례율이 낮아지는 이유가 될 수 있겠네요.

 

 

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이상으로 '비례율이 무엇인지? 비례율이 왜 중요한지'에 대해 알아보았습니다. 월급만으로 부자가 되기 힘든 요즘 세상에서 부동산 공부는 필수라고 생각됩니다. 하나하나 알아가다 보면 핑크빛 미래가 기다리고 있을 거라 확신합니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.