주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)

현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.

이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

[목차]
0. 들어가기 앞서
1. 주택임대사업자란?
2. 일반임대사업자란?
3. 무등록이란?
4. 각각의 차이점

---

 

오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.

 

0. 들어가기 앞서

오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 '업무시설(오피스텔)'이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 '업무시설(오피스텔)'이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.

 

 

1. 주택임대사업자란?

1) 정의

주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.

 

2) 세부내역

구분	내용
등록시기	준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록
등록기관	세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체
전입신고	가능 (주택 수에 포함)
부가가치세 환급	부가가치세 환급 불가
취득세	60㎡이하인 경우 취득세 감면 (취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면)
보유세	전용면적 40㎡ 이하 면제 전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면 종합부동산세 합산 배제
종합소득세	연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능 연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부
임대의무기간	10년

 

 

 

2. 일반임대사업자란?

1) 정의

일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

2) 세부내역

구분	내용
등록시기	계약일로부터 20일 이내 등록
등록기관	렌트홈, 물건지 관할 세무서
전입신고	불가 (주택 수에 포함 안됨)
부가가치세 환급	부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%)
취득세	취득가액의 4.6%
보유세	재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세) 종합부동산세 과세 제외
종합소득세	월차임에 10% 부가세 부과
임대의무기간	10년

 

 

 

3. 무등록이란?

가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.

 

이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 '무등록' 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠. 

 

 

 

4. 각각의 차이점

주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.

주택임대사업자	구분	일반임대사업자
준공일 or 취득일 기준 2개월 이내	등록시기	계약일 기준 20일 이내
세무서, 관할 지자체	등록기관	물건지 세무서, 렌트홈
가능	전입신고	불가
환급 불가	부가가치세 환급	환급 가능 (건물분의 10%)
60㎡이하인 경우 취득세 감면 (취득세 200만원 이하 면제) (취득세 200만원 초과 85% 감면)	취득세	취득가액의 4.6%
전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면 종합부동산세 합산 배제	보유세	재산세 과세 종합부동산세 과세 제외
연소득 2,000만원 이하 분리과세 연소득 2,000만원 초과시 납부	종합소득세	월차임에 10% 부가세 부과
10년	임대의무기간	10년

 

이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.